房价上涨是一个寻求的机会!政府、银行和购房者不能逃避责任。

▲房价正在上涨。没有政府、银行或购房者是无辜的。自今年以来,房价一直在严格控制下上涨。这是一个奇怪的现象。以前,房价不受控制。现在,在如此严格的控制下,房价仍在上涨。

这说明了一个问题,要么控制方法不对,不能从源头上遏制房地产投机,要么地方政府没有决心控制。

据一见细菌分析,地方政府、银行和房地产投机者是每一轮房价上涨盛宴的最大受益者,这是房价上涨的根本原因。

可以说,房价上涨是地方政府、银行和购房者相互勾结的结果。尽管他们没有刻意团结,但他们的共同利益使他们走到了一起。

更奇怪的是,在中国房价的上涨中,除了那些没有参与的人之外,找不到受害者,几乎所有与房地产相关的人都在变富。

01日前,中原地产发布了一组数据。尽管房地产市场仍在控制之中,但前五个月热区土地出让金的同比增长是显而易见的。

仅在5月份,50个热门城市的土地销售量就达到了今年的最高水平。土地出让总量达到每月3130亿元,同比增长111.5%。

从1月到5月,50个热门城市的土地出让金总额达到1.5万亿元,比2017年同期的9503亿元增长57.6%,卖出4520亿元。

土地出让最多的城市是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波和合肥,这些城市都已出让了100多亿元的土地出让金。

最高城市杭州5月份出售土地1391亿元,同比增长246%。其次是苏州,出售土地681.8亿元,同比增长77%。

在“留在家里不投机”的大背景下,为什么地方政府可以用左手控制,用右手高价卖地?我们发现,事实上,当地政府也知道囤积房产的真相。

下图很好地说明了这个问题。近年来,地方政府的土地供应有所减少,但土地收入仍在增加。

▲房地产企业近10年土地开发情况(来源:国家统计局)以上是中国房地产企业近10年土地开发情况,反映在三个指标上,即房地产企业开发土地面积、房地产企业购买土地面积和房地产企业购买土地成本。

根据国家统计局的统计标准,房地产企业开发的土地面积是指经有关部门批准,通过各种方式取得土地使用权,但尚未开工建设的土地面积。

对这些数据的单独分析显示,2008年房地产市场疲软,开发商对建房不感兴趣。这一数据是过去十年来最高的,达到4.816107亿平方米。

后来,随着2009年房地产市场的复苏,待开发土地面积开始下降,但随着房地产企业购买土地面积的增加,待开发面积相应增加。

让我们分别看看房地产企业购买的土地面积。这是地方政府卖给房地产企业的土地。

从上图可以看出,购买土地面积最高点出现在2011年,当时为4.437244亿平方米,此后一直呈下降趋势,尤其是2013年以来,降幅较大。

到2015年和2016年,房地产企业购买的土地面积仅为高峰期的50%,2016年仅为2.20252亿平方米。

因此,如果我们要讨论中国从2016年开始新一轮房价上涨的原因,除了货币供应量的增加之外,一个很大的原因就是土地供应量已经不足。

与房地产企业购买的土地面积形成鲜明对比的是,近十年来,房地产企业的土地购买成本一直在增加,从2007年的4873.25亿元增加到2016年的1877.868亿元,增幅为3.85倍。

目前,土地供应面积仍处于较低水平,但地方政府的土地销售收入大幅增长。

结果,出现了上述情况。仅在5月份,50个热门城市的土地销售量就同比增长了111.5%。

土地价格上涨了,房价肯定会上涨。

任志强有一个形象比喻。如果把房子比作面包,土地就是面粉。面粉的价格上涨了。很难说面包是否涨价了。

早些年,由于土地融资,地方政府依赖土地出售来获取利润。一方面,刺激了当地投资或国内生产总值的增长,另一方面,依赖开发商建造公共市政设施。

多年来,地方政府一直在实施房地产控制的一般要求,即房主不得解雇。无论是一线城市还是二线城市,甚至许多四线城市都出台了严格的房地产调控政策。

这种思想认为,地方政府应该主动改变自己的生活,摆脱对土地财政的依赖,但从现实来看,地方政府在下一场大博弈中。

象棋游戏是这样的:通过各种方式(棚户区、人才计划等)减少土地的供应。)房价上涨,以更高的价格出售土地。

如果说地方政府是房价上涨的最大受益者,那么是银行促成了房价上涨。近年来,银行资金涌入房地产行业。

从表面上看,为了应对国家房地产调控政策,银行在过去两年里也一直在积极限制贷款或提高抵押贷款利率,但资金流动没有改变。

回顾过去六年许多大型上市银行的财务业绩,我发现两点:1 .房地产相关贷款(房地产贷款和个人住房贷款)的比例非常高,而且还在上升。

2.与其他行业贷款相比,房地产相关贷款的坏账率明显低于其他贷款。房地产相关贷款是银行最优质的业务。

经过多年的房价上涨,银行已经赚了很多钱。中国很少有公司排名世界前几名,但中国银行业是个例外。

上周,《福布斯2000年全球上市公司》公布,中国和美国公司首次并列前十名。

中国工商银行和中国建设银行连续6年排名第一和第二。

紧随其后的是摩根大通第三名和伯克希尔哈撒韦第四名。

除工行和建行外,中国十大银行还包括中国农业银行、中国银行和平安保险集团。

阿里巴巴、华为、JD.com、百度和小米等科技公司通常在市场上制造很多噪音,但它们甚至还没有进入前15名。

▲福布斯全球2000强上市公司前15名让我们仔细看看中国建设银行和工商银行在过去六个财政年度的房地产和制造业贷款。

以上是中国建设银行近六年个人住房贷款的增长情况。2012年,这一数字为1.53万亿元。到2017年,人民币升值至4.2万亿元,是六年来的2.75倍。

此外,在过去的六年里,中国建设银行个人住房贷款的比例也一直在上升,并没有因为房地产调控政策而下降。

这说明了两个问题:1 .越来越多的购房者通过贷款买房,贷款金额也在不断增加。

2.银行住房贷款比例的增加意味着来自其他行业的贷款正在受到挤压。

以上是中国建设银行对房地产企业的贷款。从图中可以看出,2012年和2014年这一数字一直在上升,但在过去三年有所下降。

因此,银行确实收紧了对房地产企业的贷款,导致许多房地产企业近年来开始在国外发行债券和筹集资金。

然而,值得注意的是,银行对房地产企业的贷款总额有限,例如,2014年的峰值仅为0.52万亿,2017年降至0.41万亿。

就规模而言,银行对房地产企业的贷款甚至还不到个人贷款额的一小部分,所以贷款的减少或增加对房地产企业影响不大。

与房地产相关贷款相比,银行对制造业的贷款总额要小得多,仅为前者的三分之一左右。此外,贷款比例在过去六年中一直在下降。

在看到细菌的印象中,对实体经济的财政支持已经呼吁了很多年,但从实际效果来看,支持力度不是在增加,而是在下降。

以上是建行过去6年的制造业贷款情况。从图中可以看出,2013年最大,为1.3万亿,2015年最小,为1.2万亿。在过去两年里,这一数字有所上升,但仍徘徊在1.3万亿左右。

最重要的是,从中国建设银行过去6年发放的制造业贷款比例来看,有下降趋势。2012年,制造业贷款比例为16.97%,2017年降至10.22%。根据这一趋势,预计未来几年将降至10%以下。

所以,和制造业贷款相比,银行还是更爱房地产,尽管宣传的口号是减少房地产贷款、金融支持实体经济,但结果却恰恰相反。因此,银行仍然更喜欢房地产,而不是制造业贷款。虽然口号是减少房地产贷款和金融来支持实体经济,但结果恰恰相反。

如果你认为建行只是一个例子,我们来看看工行的个人住房贷款、房地产贷款和制造业贷款。

这是工行过去六年发放的个人住房贷款。比例不高于中国建设银行,贷款规模小于中国建设银行。然而,从趋势来看,数量和比例都在增加,而对房地产贷款的抑制只是一个字空。

从上图可以看出,工行对房地产企业的贷款规模高于中国建设银行,中国建设银行从2012年开始下降,但2017年增加了747.7亿元。

工商银行对制造业贷款的总规模大于中国建设银行,但同样,贷款比例也在下降,从2012年的23.8%降至2017年的18.6%。

更值得注意的是,工行对制造业的贷款总额在过去四年也持续下降,2017年比2014年减少了1237.41亿元。

简单算一个账户,假设一个企业可以获得500万笔贷款,那么减少1237.41亿就意味着有2474.8万家彩票头版企业在四年内无法从工行获得贷款。

因此,对于支持实体经济的银行来说,我们不仅需要看到他们说了什么,还需要看到他们做了什么。至少从过去六年的数据来看,我们可以发现银行正在以实际行动支持房地产。

房价上涨,政府增加土地销售收入,银行贷款增加利息收入。对于购房者来说,近年来许多人也获得了很高的投资回报。

1998年房改之初,买房的目的确实是为了生活,但是随着房价的不断上涨,房子的投资属性变得越来越重。

因此,购房者自然分为两类,富有的投资者和那些只需要较少钱的人。前者的目的是赚钱,而后者是生活。

从买房的动机来看,投资者是积极的,而许多穷人是消极的。他们被不断上涨的高房价困住了。他们本可以先攒钱,达到自己的能力后再买房子,但现实不允许他们这样做。

因此,我们可以看到,近年来居民的负债率一直在上升,这意味着越来越多的人通过银行贷款买房,贷款在购房资金中的比例也在上升。

尽管购买过程对穷人来说是痛苦的,但在痛苦过后,不断上涨的房价让许多人觉得他们又赢了。

正是这种预期让越来越多的人相信中国房价不会暴跌,至少在过去的20年里不会。

经济学中有一个著名的概念期望,它指的是未来不确定性对人们经济行为的决定性影响。

目前,在政府、银行和购房者的合谋下,房价的上涨似乎正在变成一种必然的预期。如果期望是确定的,许多利益相关者会像飞蛾扑火一样扑向火焰。

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