叶檀:今年是最畅销的一年

银行贷款限制的消息引发了国内资产市场的动荡。

上周末有报道称,法国兴业银行开始停止为房地产开发贷款。

新闻发布后,立即在网上引起了热烈的反响。

由于近期人民币兑美元汇率持续下跌,市场参与者担心热钱可能外流,再加上近期许多房地产项目降价促销,房地产即将崩盘的传言变得非常嘈杂。

讨论转向了讨论,而股市做出了真正的回应。

作为实体经济的晴雨表,股票价格往往能提前反映基本面的未来趋势。周一股市开盘时,房地产和银行股领跌,收盘时大幅下跌。

2月26日,央行和国家外汇管理局就流动性和汇率问题发表声明。同一天,五大国有银行和五家股份制银行分别在其官方网站上发布声明,称房地产贷款政策没有改变。

商业银行的这种集体行动表明,这个问题非常严重。

《21世纪经济先驱报》称,法国兴业银行(Societe Generale)暂停贷款引发的市场恐慌已受到高层关注。应国务院要求,银监会于25日向各银行进行了紧急调查,以了解最新的房地产融资政策。

金融监管机构和商业银行罕见的集体行动表明,贷款暂停造成的混乱实际上触及了中国经济的痛处。

政府引导金融机构保持稳定,反映了政府对债务危机和银行危机的担忧。

中国房地产市场有其特殊性。从表面上看,供求决定价格。然而,政府实际上控制着土地的供应。加上税收指导和货币监管,房价的运行趋势已经被政府控制。

然而,目前的情况是,实际消费需求透支,房价收入比极高。如果没有投资需求的支持,房价应该很快进入长期调整。

除了维持饥饿的土地供应的营销方法之外,影响住房供求的另外两个重要因素已经开始引导房地产的预期转向,一个是货币供应,另一个是房地产税。

首先,货币供应。

货币超调是保持房地产需求强劲和价格高企的关键因素。

继续维持原来的货币政策已不再可能,因为继续保持相对较高的货币供应量实际上正在积累更多泡沫破裂的风险,政府无意继续助长这场危机。

同时,过度的货币供应将不可避免地导致通货膨胀。在实体经济压力和要素价格上涨的条件下,企业不能继续提高劳动力价格。

如果一个企业不想增加成本,它可能会减少员工数量或保持低工资增长。

如果工资继续低于物价上涨,将不可避免地导致社会危机。

考虑到长期的经济和社会稳定,政府必须放弃依靠过度的货币发展来维持经济繁荣的政策。

除了税收。

房地产相关税收已经成为政府的主要收入来源,加上土地拍卖收入,房地产相关收入约占地方政府总收入的40%,房地产实际上已经成为政府的主要资金来源。

然而,由于有限的土地供应和不可持续的土地融资,财政和税收改革势在必行。

财税改革的一个重要部分是开征房产税。

开征房地产税的真正目的是建立稳定的税源,平衡社会财富。

房产税需要立法程序,土地产权存在争议,但在立法过程中,土地所有权问题可以得到合理解决。

无论立法有多难,房产税都势在必行。虽然短期引入的可能性不存在,但它已经影响了市场预期。

货币政策正在回归中性,房地产税将很快启动立法程序,这表明在升值空有限的情况下,持有房地产的成本将会增加。

在这种预期下,投资需求将不可避免地下降。

如果二手房市场供应量大,房价的平衡点肯定会下移。

作为一个商业实体,银行控制抵押贷款风险是很自然的。然而,市场平衡已经很脆弱,任何麻烦都可能导致意想不到的后果。

由于2014年地方债务的最高比例为22%,近40%的债务由土地收入偿还,保持稳定的房价是政府无奈的选择。

在这种情况下,无论中央政府还是地方政府,都希望房价稳定,以维持地价稳定,从而顺利度过债务风险期。在这种情况下,中央政府和地方政府都希望房价保持稳定,以维持地价的稳定,从而成功度过债务风险期。

不久前,国土资源部提出了控制城市发展边界的想法。事实上,政府亦有意控制土地供应,从而维持地价。

这样,政府与市场的博弈进入了一个新阶段,即政府认识到房价调整是不可避免的。为了避免引发危机,政府将尽可能推迟拐点的出现或减缓房价下跌的速度。

银行的集体行动体现了政府的想法,即2017年将有足够的在线彩票。

房地产税收立法的颁布至少需要两年时间,同时也将为地方政府偿还债务赢得时间。

房价不可能立即崩盘,但今年应该是房价见顶的一年,也是出售房屋的最后一个窗口。

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